中信证券研报合计，在各项战略作用下，各地存量房和新址的往来量王人合手续保管较高水平，瞻望年内从一线城市启航，房价有望止跌回稳。在房价止跌之前，场合出让地皮的意愿就仍是很强，瞻望2024年四季度将大限度推出优质地皮。在此布景之下，瞻望部分企业可能通过补充地皮储备大幅优化钞票质地。看好受益商场止跌GTV上行的企业。看好在销售、拿地和融资方面轮回占优的建设企业。
全文如下地产｜四季度供地岑岭已至，第二季钞票分化开场
场合越来越欢欣供给优质地皮储备，地皮商场因为供应优化走向放量成交。2022年企业拿地的分化，变成了2024年销售的分化——而销售的分化，有望带来第二次拿地分化，且面前地皮商场的契机以致好于2022年。咱们看好受益商场止跌GTV上行的作事商，也看好在销售、拿地和融资方面轮回占优的建设企业。
▍地皮商场因为供给原因走向活跃。
把柄Wind，2024年前8月地皮商场极为冷清，但9月运行成行运行增多。地皮成交溢价率并莫得高潮，而单城地皮成交挂牌价却大幅高潮，这线路各地为了赢得必要的地皮出让金，推出了一些联想条款较佳、区域位置较好的优质中枢区土储。这些潜在盈利条款较好的地皮储备，也诱导了一些钞票欠债表尚过剩力的公司拿地。咱们瞻望2024年四季度场合仍会保合手很高的地皮出让暖和。
▍由于流动性匮乏，面前地皮商场的潜在拿地利润率确乎很高。
由于房地产行业在2024年上半年呈现了筹办性现款流和融资性现款流双净流出的场面，且销售到2024年9月也莫得复苏，着实有拿地智商的公司很少。在流动性严重不及，供给又运行放量的情况下，地皮商场契机浩荡。咱们测算，假定房价不变，面前拿地的净利润率可能在10%-30%之间，不仅远高于面前企业结算和销售净利润率，也高于历次周期低点时地皮商场拿地的潜在利润率水平。
▍2022年之后的拿地分化，变成了2024年之后销售的显然分化。
把柄各公司公告和中指询查院，2022-2023年，央企拿地市占率跳跃了销售市占率7.3个百分点（如按照联想商场算应该更大）。把柄各公司公告，保利发展等四产品备合手续拿地智商的四家央企，在2024年前三季度销售同比增速跑赢万科企业等四家企业16.6个百分点。跟着房价止跌回稳，咱们合计2022年之后拿地比拟积极，优质货值占比拟大的公司，销售同比增速上风会愈加显然。
▍销售分化，带来第二次拓展分化，并可能激动基本面互异进一步扩大。
2024年优质地皮较之2022年更多。咱们瞻望，2024年四季度运行大公司拿地市占率特出销售市占率的幅度可能再次拉大。且在房价止跌的前提下，面前地皮的盈利智商可能较之2022年之前新获的地皮更显杰出。这为日后企业基本面的分化奠定了基础。
▍风险要素：
部分房企拿地不及导致翌日可售货值可能不及的风险；房价弗成实时止跌回稳，导致神志利润率水平下落以致赔本的风险；房地产商场基本面合手续下行，影响房企价值的风险。
▍房价止跌需要时辰，但钞票分化是当今进行时。
在各项战略作用下，各地存量房和新址的往来量王人合手续保管较高水平，咱们瞻望年内从一线城市启航，房价有望止跌回稳。在房价止跌之前，场合出让地皮的意愿就仍是很强，咱们瞻望2024年四季度将大限度推出优质地皮。在此布景之下，咱们瞻望部分企业可能通过补充地皮储备大幅优化钞票质地。咱们看好受益商场止跌GTV上行的企业。咱们看好在销售、拿地和融资方面轮回占优的建设企业。